房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)存在一些什么問(wèn)題?房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的普遍形式。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、周期長(zhǎng)、資金回流慢的特點(diǎn)。另外因進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以很多企業(yè)之間紛紛展開合作，以此共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。那么在房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)存在一些什么樣的問(wèn)題呢?一起來(lái)了解下。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目中會(huì)存在一些什么問(wèn)題?

　　如果從投前、投中和投后三大環(huán)節(jié)為分類，梳理合作開發(fā)項(xiàng)目中的常見問(wèn)題，可以得到以下結(jié)果。

　　投前：合作對(duì)象選錯(cuò)了;項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不靠譜;公司治理混亂;合作協(xié)議粗放。

　　投中：粗放管理;稅籌疏漏;成本超標(biāo);出現(xiàn)僵局。

　　投后：退出機(jī)制不清晰。

　　其他問(wèn)題：倉(cāng)促上陣、對(duì)方拖后腿、理念不同、合作過(guò)程細(xì)節(jié)不注意、爭(zhēng)議問(wèn)題解決、協(xié)調(diào)和管控難、數(shù)據(jù)指標(biāo)差異。

　　某企業(yè)曾針對(duì)其211個(gè)合作項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，溝通問(wèn)題、前期問(wèn)題、管理介入是合作開發(fā)中主要面臨的三大問(wèn)題。其中58%的項(xiàng)目出現(xiàn)了溝通問(wèn)題，30%的項(xiàng)目出現(xiàn)了前期問(wèn)題，12%的項(xiàng)目出現(xiàn)了管理介入問(wèn)題。

　　溝通不暢：

　　1. 對(duì)集團(tuán)子公司、招標(biāo)使用存在疑問(wèn)。占比58%;

　　2. 對(duì)公司審批流程、管理模式存在質(zhì)疑。占比32%;

　　3. 對(duì)公司成本、利潤(rùn)、銷售指標(biāo)存在疑問(wèn)。占比10%。

　　前期問(wèn)題：

　　1. 合作方存在歷史遺留問(wèn)題(如土地性質(zhì)、拆遷、債務(wù)、糾紛等)。占比54%;

　　2. 合作方存在資金支付困難(如土地款、占股注資等)。占比44%;

　　3. 合作方內(nèi)部管理復(fù)雜(如國(guó)企、多合作方等)。占比2%。

　　管理介入：

　　1. 合作方要求介入公司實(shí)際管理(如招標(biāo)、設(shè)計(jì)、銷售等環(huán)節(jié)的審批)。占比40%;

　　2. 合作方要求推薦施工單位或參與招標(biāo)。占比50%;

　　3. 合作方要求參與獎(jiǎng)勵(lì)分配或資金共管。占比10%;

　　溝通問(wèn)題是制約合作項(xiàng)目推進(jìn)和發(fā)展的最主要核心問(wèn)題，主要形成原因是合作方對(duì)于公司的管理模式、項(xiàng)目運(yùn)作、甲指單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)存在質(zhì)疑。解決方式是盡早召開首次董事會(huì)議加強(qiáng)合作雙方的有效溝通，必要時(shí)借助區(qū)域、集團(tuán)資源達(dá)成目的。

　　前期問(wèn)題是造成合作項(xiàng)目推進(jìn)困難的制約因素，會(huì)制約公司在項(xiàng)目前期進(jìn)入地塊，獲取合法開發(fā)權(quán)、推進(jìn)地塊開發(fā)等。解決方式是針對(duì)合作方要做好全面的盡職調(diào)查，涉及未盡之宜應(yīng)與合作方做好相關(guān)約定并簽訂書面文件。

　　管理介入合作關(guān)系中不可忽視的矛盾，會(huì)導(dǎo)致合作雙方在項(xiàng)目運(yùn)作、施工單位使用、子公司進(jìn)入等環(huán)節(jié)，合作方存在諸多意見和矛盾，影響項(xiàng)目工程的有效推進(jìn)。解決方式是加強(qiáng)合作雙方的有效溝通，在合作前期做好相關(guān)說(shuō)明和約定。

　　始終確保公司利益最大化，但是要有底線的利益最大化，不是損害對(duì)方利益的利益最大化。在合作過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題后，要依照法律、遵守契約和股權(quán)關(guān)系解決問(wèn)題和爭(zhēng)端。前期的合作協(xié)議的各種條款都要明確，在過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有遺漏后，要本著合作互信的原則進(jìn)行彌補(bǔ)。在問(wèn)題解決過(guò)程中要多進(jìn)行溝通，這是解決問(wèn)題的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)，恒哲投資集團(tuán)成立于2016年，是灣區(qū)內(nèi)新銳的實(shí)力企業(yè)，核心團(tuán)隊(duì)深耕粵港澳多年，搭建出完整成熟的全流程不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作體系，旗下運(yùn)營(yíng)成功項(xiàng)目近30個(gè)，整體資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)60億。

　　憑借優(yōu)異的商業(yè)模式和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控體系，已先后與多家實(shí)力房企達(dá)成友好合作關(guān)系。2021年，恒哲投資集團(tuán)分別斬獲“2021年度影響力不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)”“最佳財(cái)富管理機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)”“粵港澳大灣區(qū)金牌競(jìng)爭(zhēng)力獎(jiǎng)”等多項(xiàng)行業(yè)殊榮。